“Leverage”, el concepto que la 4t ignora…

Como cada lunes, Manuel Torres Rivera reflexiona sobre el impacto de las políticas populistas del gobierno en la economía mexicana.

8 de agosto, 2022 Leverage

Creo que fue el Instituto Mexicano de Ejecutivos de Finanzas (IMEF) el que tradujo el término de Leverage y lo llamó Apalancamiento Financiero. Como sea, el término describe una capacidad de endeudamiento. Algunas décadas atrás, los créditos o programas de financiamiento a plazo extendido se suscribían hipotecando bienes. En esos años, los bancos comerciales se hicieron de predios, plantas, bienes traducidos a raíces siempre. Naturalmente esto contravenía la estricta operación bancaria y comercial de sus giros. Operar los activos incautados era una salida simple, pero la especialización no existía, por tanto los intentos resultaron en una cadena de vicios interpretativos todos para abultar los esquemas de dirección y actividades todas ajenas a regulaciones de banca. Desde luego se crearon áreas para resolver lo que en la estructura de los bancos simplemente no cabía: la expansión industrial. 

Tal vez los errores de interpretación sean más costosos que los operativos; los primeros pueden obedecer a circunstancias fortuitas, los últimos son gerenciales y obedecen a decisiones propias del giro del negocio. Esta gran diferencia puede significar e impactar en estructuras verticales de mando, tangenciales u horizontales. Las primeras son operativas, las intermedias por casos no previstos y las últimas por ambición de captura. Si el mundo de los negocios no conoce frontera, porque por definición si las bases de un negocio se encuentran en el seno del control, entonces la implementación, siguiente paso, debe resolverse por simple presencia y custodia de activos, premisa indispensable. Pero no es así y la banca comercial lo reconoció en el tiempo.

La especialización resolvió el tema de la deuda para adecuar la experiencia a la capacidad de pago; los activos formaron parte de la dotación esencial en la creación del efectivo necesario para en tiempo relativamente programado, pudiera cubrirse el adeudo original y satisfacer a la vez, horizontes más ciertos en el crecimiento o expansión de la idea original. Nacía la banca de inversión. Nacía la banca que daba credibilidad y certeza a la consecución de un producto, al desarrollo de nichos de mercado, a la competencia y finalmente a la excelencia. Se alejaban las garantías reales en planta y equipo y se daba margen a la concepción del talento empresarial.

La transición en turno que gobierna a México no lo entiende. Esta gestión actual no entiende de riesgos, de plazos, de planes de negocios porque lo que entiende o trata de explicar es una confusión de términos y mezcla de conceptos retardatarios en su gran mayoría para destacar negocios públicos por encima de los privados, premisa inicial que retomo de unos de los primeros pronunciamientos del actual presidente. Como la ideología del presidente no existe por simple carencia de sustento, entonces sitúa un discurso disperso en el fondo pero robusto en la forma, la que redunda en subjetividades sin posible comprobación y alcance. 

Desde luego que toda pronunciación vaga cobra efectividad en la realidad. En el tema del crecimiento económico, el presidente sienta un precedente que simboliza su precario conocimiento de la economía al enfrentar datos que la simple contundencia anula cualquier defensa. Justificar hechos nunca ha sido defensa porque las realidades de hoy día a las realidades del pasado que enarbola en ese peregrinar insulso de cada mañana, se conocen en tiempos plagados de tiempo real y oportuno. No queda nada por ocultar y el presidente lo ignora. Su confusión económica, intencional o no, deja plasmada en aseveración errónea  el rumbo del país en materia económica. No queda nada por decretar, en ese impulso autoritario y sectario que lo caracteriza. La voluntad presidencial es revertida por la realidad del panorama económico que reta con fórmulas anquilosadas en el nacionalismo redentor cuando las fórmulas reales se agotan.

El endeudamiento no lo concibe el presidente como una fórmula que coadyuva al desarrollo cuando el crecimiento lo sostiene. No puede pagarse lo que no se genera en el tiempo. La deuda de largo plazo en términos corporativos es una suma de recursos propios pero no generados en el tiempo. México no genera capacidad de pago porque no crece. La realidad es lo que el presidente detesta oír: un sexenio perdido en crecimiento. Desde luego lo es, los índices de recuperación de los tres sectores primario, secundario y terciario, no superan el 1% en lo que va del año, pero la recuperación viene de tasas negativas de consideración. No es la pandemia, es el abandono de las cadenas productivas. 

El punto que más debería preocupar es la deuda. Se ha acumulado sin control en este sexenio y el gravamen está por supera el 50% del producto y las causas son de simple deducción analítica: sostener la operación de PEMEX es no solamente la peor de las decisiones en materia económica, es improcedente ante la insolvencia de la petrolera por al menos cincuenta años. No es ético comprometer el haber nacional en una aventura sin destino y sin rédito. Conocemos de sobra las tres aventuras de esta transición y desde ahora se pronostica el cierre inminente de las tres por su inoperancia, una vez manos responsables tomen control del gobierno del país. 

La capacidad de endeudamiento nunca ha sido contemplada por esta transición en turno; en realidad yo personalmente pienso que no es consideración prioritaria como tampoco ha sido la salud y el bienestar que tanto pregona. Yo declaro una total irresponsabilidad del presidente, una profunda ignorancia y una propensión al desquite y revancha sin par. No puede concebirse el descuido de los números que suman derrota tras derrota en un gobierno por demás fallido, impetuoso y convulso en la dispersión de sus ideas y creencias, pero confundido y omiso en la representatividad de una economía que jamás equiparará sus alcances con las naciones perdedoras que alumbran el camino tortuoso de la transformación inexistente y desde ahora extinta. 

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De acuerdo a Forbes, Mítikah requirió una inversión de 22,500 millones de pesos, además del centro comercial cuenta con una torre de oficinas, una habitacional con departamentos, así como una de consultorios médicos. En su edificación participaron, entre otros, el prestigioso despacho Sordo Madaleno, STANTEC, Ten Arquitectos, Colonnier Arquitectos y el despacho Pelli Clarke Pelli Architects (PCPA).   Mítikah pertenece al portafolio de Fibra Uno (FUNO), el primer fideicomiso de inversión en bienes raíces en México. Una FIBRA (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces) es un instrumento para el financiamiento de proyectos relacionados con el mercado de bienes raíces que fomentan la inversión y el empleo en dicho sector. Un inversionista puede adquirir los CBFIs (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios) que emite una FIBRA. Al adquirir un CBFI, el inversionista tiene derecho a recibir las distribuciones correspondientes. Fibra Uno inició en el año 2011 con 13 propiedades y al 30 de junio de 2022 ya contaba con un portafolio de 633 propiedades que totalizaban aproximadamente 11 millones de m2 con presencia en todos los estados de la República Mexicana.  FUNO se enfoca en la generación de valor para sus inversionistas mediante la operación, adquisición, venta y desarrollo de inmuebles para uso fundamentalmente industrial, comercial y de oficinas. La estrategia de Fibra Uno se concentra en tener las mejores ubicaciones, con inmuebles de la más alta calidad y con diversificación de segmentos, geografías e inquilinos. Real Estate Market & Lifestyle señala que Mítikah Centro Comercial está ubicado en una zona de fácil acceso desde cualquier punto en el sur de la ciudad de México; entre Avenida Río Churubusco y Avenida Universidad, con conexión peatonal y acceso directo con el metro Coyoacán. Aquí se albergan marcas tan relevantes como: Cinépolis, Palacio de Hierro y Liverpool.  Se espera que las actividades en el centro comercial arranquen con una ocupación del 95 por ciento, con 160 marcas reconocidas que ya se instalaron.  Se estima que tendrá una afluencia promedio de 12 millones de visitantes anuales. Además, contará con lo mejor del mundo de la moda, entretenimiento, servicios, deportes, restaurantes y tecnología.  Algunas de las marcas que podrán encontrar los visitantes son: H&M, Victoria´s Secret, Abercrombie, Hollister, Berger, Hugo Boss, Mont Blanc y All Saints. Al mismo tiempo, Mítikah Centro Comercial reúne en un mismo punto diversas propuestas gastronómicas para todos los gustos. Ahí están los principales restaurantes de la ciudad, entre otros, Puerto Madero, Negroni, Fisher´s, Mochomos, Hotaru, Cheesecake Factory, Shake Shack, Sushi Roll y El Califa. 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