LA DENSA TRAMITOLOGÍA PARA HACER LAS OBRAS EN MÉXICO

Llevar a cabo un desarrollo inmobiliario o una modesta obra de ampliación en México, trae consigo un proceso de trámites que consumen mucho tiempo y recursos.

7 de diciembre, 2021

Juan Kaye

LA DENSA TRAMITOLOGÍA PARA HACER LAS OBRAS EN MÉXICO

Iniciar una obra de cualquier tipo en cualquier ciudad del país puede resultar un verdadero viacrucis para quien desee hacer realidad un proyecto de cualquier tipo de inmueble. Amparados en la idea de que hay que evitar que los permisos se otorguen a través de actos de corrupción, la lista de requisitos a cumplir, los documentos a presentar y los elementos por revisar hacen que las obras empiecen años después de iniciados los trámites.

Por supuesto, el primer paso es acreditar la propiedad del predio y que éste no esté ubicado en áreas consideradas como patrimonio mundial (en centros o sitios históricos) o que no se encuentren dentro del área de reserva ecológica o federal.

Todos los proyectos de construcción, ampliación, mejoramiento, instalación o demolición deben por supuesto cumplir con las disposiciones que emanen de leyes o planes locales de desarrollo urbano, sean municipales o en el caso de la CDMX del gobierno central y de las alcaldías.

Todo lo anterior es absolutamente lógico, pero lo que no lo es, es el tiempo que consume la realización de estudios, trámites y gestiones. Para dar una idea, desde que se hace la solicitud de aprobación de uso del suelo hasta que se obtiene la licencia de construcción en el caso de los estados o la manifestación de construcción en el caso de la CDMX el plazo va de 1 a 2 años para preparar documentos, obtener firmas de aprobación y estar listos para iniciar.

Entre los requisitos por cumplir, destacan: Permiso de uso de suelo; Escrituras o título de propiedad inscritos en el RPP; Comprobante de pago del impuesto predial; Contrato o estudio de factibilidad de contar con agua potable; Planos de acceso a la obra y diseño geométrico vial con cálculo de cajones de estacionamiento; Estudios de geotecnia y mecánica de suelo; Planos avalados por la coordinación municipal de protección civil; Aprobación de la ubicación y del uso de suelo de acuerdo en lo previsto en el código territorial: Oficio de solicitud.

Realizado lo anterior y suponiendo que todo haya marchado a la perfección, terminada la obra, empieza el tremendo proceso de obtener la autorización de ocupación del inmueble, previa obtención del aviso de terminación de obra. De ahí, dependiendo del giro del inmueble, se debe obtener una licencia de funcionamiento a través del municipio o alcaldía correspondiente y de ser necesario obtener el permiso de COFEPRIS, Protección Civil y, en su caso, el permiso o programa interno de protección civil que acredite que por el tamaño de la obra y giro hay un plan específico de acción en caso de sismo o cualquier tipo de conflagración, acreditando con cursos, manuales y procedimientos a seguir en sitios donde por su giro se concentra mucha gente (es el caso de restaurantes, centros comerciales, hospitales, edificios industriales, etc ).

Todo este complejo, agotador, pero sobre todo costoso proceso de gestión, documentación, validación, viene aderezado de decenas de ocurrencias de los funcionarios responsables de autorizar cada paso, por ejemplo:

Se requiere en el trámite de ampliación de obra que viene usted a iniciar copia certificada de la licencia de construcción de 1970 ( ó sea de un documento expedido hace poco más de 50 años…
Para validar que el predio motivo del proyecto fue debidamente fusionado, consiga la copia certificada de la escritura que lo acredita, oiga, pero es que esa fusión se dio en la misma época de la licencia. Entonces acuda al archivo general de notarías donde una copia simple cuesta 6500 pesos y tarda un mes y medio en su expedición, si la quiere certificada cuesta 15 000 y tarde 3 meses

Impacto en los procesos de cambios de administración municipal, estatal y federal

Todos los procesos de validación y autorización de documentos quedan suspendidos prácticamente sin excepción cuando se dan procesos de cambio de administración. El problema se acrecienta porque en dos o tres meses antes de que se inicie el proceso de cambio, las autoridades formalmente deciden suspender la recepción y gestión de documentos aludiendo que el cambio de administración pudiera traer como consecuencia la anulación de los procesos. En el momento que toman posesión las nuevas autoridades reiniciar los trámites es igualmente tortuoso aludiendo que hay que revisar cuidadosamente lo previamente autorizado.

Costos en que se incurre

Los estudios adicionales al proyecto ejecutivo (planos, memorias descriptivas y de cálculo, programas de ejecución y presupuestos) como son: Manifestación de impacto urbano; Manifestación de impacto ambiental; Aprobación del Instituto de verificación administrativa de la construcción (INVEA); Licencias de funcionamiento y muchos etcéteras, pueden representar un valor equivalente al 5% del monto de la inversión en construcción. Si un inmueble cuesta 80 millones de pesos las gestiones, la participación del director responsable de obra con sus corresponsables, autorizaciones y permisos representa 4 millones de pesos.

Quizá cueste trabajo creer lo que significa llevar a cabo un desarrollo inmobiliario o una modesta obra de ampliación, pero esta tremenda cadena de trámites y el tiempo que consumen, diseñada para erradicar la corrupción, es el mejor combustible para alimentarla…

En contraparte al aterrador proceso de gestión que deben llevar a cabo los particulares para construir una obra, cumpliendo requisitos para cumplir con un marco normativo complejo y engorroso, está el “acuerdo” presidencial del 22 de noviembre donde por razones de “Seguridad Nacional” el Gobierno Federal no está obligado a cumplir los numerosos requisitos para construir obras. De esta manera pretende evitar los tropiezos, contratiempos burocráticos o impuestos por la vía judicial por organizaciones sociales afectadas en forma real o ficticia por las obras en cuestión.

Qué ironía: un gobierno que crea todo género de trabas para impedir actos de corrupción por los particulares, construye una fórmula para ocultar las probables irregularidades de las suyas.

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