Hace apenas unos días, en entrevista concedida a El Universal, el Arq. Román Meyer Falcón, Secretario de SEDATU (Secretaría de Desarrollo Agrario Territorial y Urbano), señaló que en el país existen 650 mil viviendas abandonadas. La inmensa mayoría se edificó en predios distantes de las zonas urbanas y en algunos hasta inundables. Por supuesto, en todos los casos construidas lejos de escuelas, centros de abasto de salud y de difícil accesibilidad.
Resulta curioso que además el Secretario, se refirió a otras 70 mil unidades que describió como “perdidas”, toda vez que se construyeron en zonas de riesgo y que no tienen forma de ser rescatadas mediante ningún programa institucional.
¿Pero son esas la totalidad de las viviendas abandonadas? La respuesta es NO. Según el Censo de Población y Vivienda 2020 realizado por el INEGI, la cifra supera los ¡seis millones!
Hay que recordar que la producción masiva de vivienda tuvo su apogeo en el país durante los gobiernos de Fox y Calderón, entre 2001 y 2012 el Infonavit otorgó 4 750 000 créditos hipotecarios, más del doble de los que había entregado en los 28 años anteriores (no olvidemos que el Infonavit se creó durante el gobierno de Echeverría en 1972).
Así, la producción de estas viviendas y con el ánimo inicial de masificar su producción para abatir el enorme rezago nacional en la materia, se puso su atención en manos de “desarrolladores inmobiliarios” quienes privilegiaron la edificación de extensos conjuntos de “minúsculas casitas” en la periferia de las ciudades en todo el país, en suelo ejidal, adquirido a muy bajo precio, sin servicios ni infraestructura.
La vivienda dejó de ser un satisfactor fundamental desde el punto de vista social para sus habitantes, para convertirse en un mecanismo donde la función del “bien” pasó a ser un tema secundario. La vivienda convertida en un tema financiero y político, donde la ubicación, la calidad y los servicios de infraestructura pasaron a un segundo término, si era habitable y habitada se volvió irrelevante….
Las familias que adquirieron esas unidades, que veían en ellas una oportunidad de hacerse de una vivienda propia, fueron víctimas de un engaño, pues el equipamiento urbano consistente en escuelas, áreas comerciales, espacios verdes, de salud, ofrecidas por los desarrolladores y señalada su ubicación en los planos de los conjuntos, nunca fueron edificados, habida cuenta de que realmente eran porciones del predio, otorgada a los municipios como áreas de donación.
El mantenimiento de los conjuntos, la prestación de servicios públicos como el alumbrado, la seguridad o la recolección de basura, se terminaron en el momento en que las empresas desarrolladoras concluían sus ventas. A partir de ese momento debían hacer la entrega de los conjuntos a la autoridad municipal, quienes al ver el tamaño del problema que implicaba su recepción, ante la flagrante violación de disposiciones de diversa índole, se negaban a su recepción y puesta en operación dado el gigantesco compromiso que tenían que asumir en materia de conectividad , seguridad, alumbrado, recolección de basura, limpieza y mantenimiento de vialidades, andadores, drenaje, dotación de agua potable, etc. Obviamente por la extensión de los conjuntos el costo para el municipio en términos de operación, era por mucho superior a los ingresos potenciales resultantes del cobro del impuesto predial al que están obligados los propietarios de las viviendas. Se hizo así un círculo perverso: No te pago porque no tengo acceso a los servicios que me prometieron y yo no te doy servicios si no pagas.
Así, millones de adquirientes desencantados, abandonaron los conjuntos, dejaron de pagar los créditos, las viviendas se vandalizaron y muchos desarrolladores desaparecieron dejando una estela de adeudos de todo tipo…..
En tanto cientos de miles de viviendas pasaron del abandono a la invasión.
Hay que señalar adicionalmente que el Infonavit decidió llevar a cabo subastas públicas de viviendas recuperadas a adquirentes morosos, en ese proceso se pusieron en subasto 87,700 unidades lo que representó un quebranto adicional para el instituto por 7,500 mdp
¿Cómo se financió este masivo programa masivo de vivienda?
- Mediante la gestión y obtención de créditos hipotecarios otorgados por diversas Instituciones Financieras, entre ellos la Sociedad Hipotecaria Federal, el Infonavit, el Fovissste.
- Mediante el programa de vivienda social vía subsidio gubernamental.
- Financiamiento de los desarrolladores vía la bolsa de valores mediante la emisión de acciones o bonos que son adquiridos por inversionistas en el mercado de valores.
- Otro mecanismo que utilizan los desarrolladores es haciendo una oferta pública inicial de acciones en la bolsa.
- Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS). Los inversionistas compran certificados de participación en la FIBRA, lo que les otorga derechos de participación en los ingresos generados por los activos inmobiliarios.
Como puede observarse los mecanismos utilizados eran casi perfectos. ¿Qué falló? Dos cosas. La primera fue que para cotizar en bolsa, hay que tener lo que llamamos un “backlog” integrado por proyectos futuros. Los desarrolladores compraron tierra ejidal “regalada” y la declararon como urbanizada o en proceso de, lo que inflaba enormemente su valor y les permitió emitir bonos que les acercaron enormes sumas de dinero, lo cual quedó claramente demostrado en ese fallido boom de la vivienda en México. Empresarios muy ricos con empresas pobres que heredaron importantes quebrantos.
La segunda cosa que falló fue el abuso de la política de subsidio a la vivienda pues entre esta y el posible crédito hipotecario, el desarrollador usaba poco capital, abusó del crédito y produjo vivienda de muy pobre calidad, técnica y socialmente inviable.
¿De qué tamaño es el quebranto social?
Si consideramos que en cada vivienda que a la postre se abandonó, en conjuntos que eran verdaderos ghettos, donde la o el jefe de familia salían a trabajar, dejaban a su o sus hijos en una escuela distante y ellos regresaban por la tarde-noche, los niños que podían desplazarse lo hacían solos, bajo múltiples situaciones de riesgo, hablemos de al menos 15 millones de personas afectadas, que vieron esfumarse parte de su patrimonio o que abandonaron las viviendas sin cubrir el crédito, regresaron a las precarias habitaciones donde vivían antes o tuvieron que refugiarse con otros familiares.
La política de vivienda en los últimos 20 años va de fracaso en fracaso con altísimos costos de financiamiento, sin una política de suelo adecuado y con un quebranto social enorme.
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