El congreso de la Ciudad de México acaba de modificar diversas disposiciones legales para evitar la gentrificación. Así, nuestra ciudad se une a varias en el mundo que restringen las rentas vacacionales en plataformas como Airbnb o Booking.
El problema
Según la exposición de motivos, las rentas de corto término (short term rentals o vacation rentals) han provocado un alza en los precios de la vivienda, lo que ha causado que los habitantes originarios de barrios como Juárez, Condesa, Roma, Cuauhtémoc, Escandón, San Miguel Chapultepec, Portales, Narvarte, Nápoles, Centro Histórico, y un largo etcétera, sean expulsados. Y es verdad. Lo digo como administrador de Airbnbs. Cuando empecé con esta actividad en 2016, un departamento de 75 metros cuadrados en la Juárez generaba unos 10 a 12 mil pesos mensuales en el esquema de renta tradicional. Pero con Airbnb las ganancias se fueron al cielo y un propietario podía obtener hasta 25 o 30 mil pesos mensuales. El capitalismo no tiene corazón y actúa bajo leyes implacables. Muchos propietarios expulsaron a sus inquilinos y rentaron sus inmuebles a través de plataformas, que en aquel entonces no tenían ningún tipo de regulación. El precio de los inmuebles y de las rentas experimentó una escalada de locura y ambición. Familias enteras que llevaban viviendo ahí por décadas, no tuvieron otra opción que marcharse.
Muchos inversionistas compraron edificios viejos, expulsaron a todos los inquilinos y habilitaron los espacios para rentarlos en Airbnb. Era obvio que los hoteleros tendrían que protestar acusando competencia desleal: los propietarios de Airbnbs estaban funcionando de facto como hoteles sin ninguna regulación y sin pagar impuestos. Hoy en día, existen casi 27 mil espacios en renta sólo en la plataforma Airbnb, la mayor parte de ellos concentrados en tres alcaldías: Cuauhtémoc, Benito Juárez y Miguel Hidalgo. Esta cantidad de espacios es más de la mitad de las 53 mil habitaciones disponibles en hoteles de nuestra ciudad.
Era algo que se venía venir. No era posible que el gobierno actuara tan pasivamente. Era cuestión de tiempo para que el gobierno de la ciudad diera un golpe duro a la mesa y dijera “se acabó la fiesta”.
Se acabó la fiesta
Son cuatro las principales disposiciones aprobadas por el congreso:
Uno. Registro gubernamental obligatorio y acatamiento de disposiciones de protección civil. Sin registro, las plataformas no podrán anunciar los espacios.
Dos. Una persona puede registrar hasta tres inmuebles bajo la modalidad “entire place” –es decir, en la casa o departamento en cuestión no mora el propietario ni persona alguna–. Si alguien registrara un cuarto inmueble bajo esta modalidad, todos recibirán el tratamiento de establecimiento mercantil, con lo que trae aparejado: licencia de funcionamiento según uso de suelo, esquema de impuestos, inspecciones sanitarias y administrativas… y otro muy largo etcétera.
Tres. Quizá la limitación más controvertida es el tope máximo de días que se puede rentar un inmueble bajo la modalidad “entire place”. Hay un tope del 50% de ocupación anual. O sea que el inmueble puede ser rentado hasta por 182 noches al año. Si una persona sobrepasa este límite, se anula el registro gubernamental y la plataforma cancela el anuncio (listing), de tal suerte que el inmueble no podrá ser rentado durante el siguiente año. Pasado el año, el propietario puede pedir un nuevo registro.
Cuatro. Si el inmueble forma parte de un programa de vivienda social o popular, o bien de un programa de reconstrucción por sismos, no puede rentarse a través de las plataformas digitales bajo ninguna modalidad.
¿Medidas comunistas?
Desde mi punto de vista, estas restricciones son razonables. La principal queja de los anfitriones Airbnb es el límite de 50% de ocupación anual. ¿Es una medida comunista de la dictadura, como muchos están diciendo? Claro que no. Sería una insensatez afirmar tal cosa. Por supuesto que una medida así impacta a los anfitriones propietarios. Hay que admitir que la voracidad que se observó desde 2016 tarde o temprano iba a ser contenida por el gobierno, y ese momento llegó.
Las medidas implementadas por la Ciudad de México en modo alguno son tan severas como en otros lados. Todas las ciudades que menciono a continuación exigen registro gubernamental y acatamiento de protección civil, y además imponen topes en el número de noches que un inmueble puede ser rentado en plataformas.
• París: hasta 120 noches si es casa propia y ahí vive el anfitrión. Si alguien tiene otro inmueble y lo quiere poner en este tipo de renta, recibe tratamiento de establecimiento mercantil.
• Nueva York: 0 noches en modalidad “entire home”.
• Barcelona: 0 noches sin licencia turística. Desde 2015 no se expiden licencias turísticas.
• Berlín: hasta 90 noches.
• Londres: hasta 90 noches
• Amsterdam: hasta 30 noches en modalidad “entire home”.
• San Francisco: hasta 90 noches en modalidad “entire home”.
• Tokio: hasta 180 noches.
• Los Ángeles: hasta 120 noches.
• Lisboa: 0 noches en los distritos (barrios) señalados por la autoridad.
¿Resuelven estas restricciones los problemas de gentrificación, expulsión de colonos, alza de precios inmobiliarios (venta y alquiler) y competencia desleal con los hoteles formales? Parcialmente sí. Los anfitriones de Airbnb tendrán menos ganancias y esto provocará una desaceleración, no significativa, en el alza de los alquileres. Los anfitriones de Airbnb se están organizando para interponer amparos estratégicos y echar para abajo la nueva regulación, pero no veo que ésta sea inconstitucional, así que lo más probable es que quede en firme. Si bien este tipo de regulación no ha resuelto por completo el problema de la gentrificación en las ciudades donde se ha implementado, hay que decir que sí la ha frenado hasta cierto punto. Pero en otras, como San Francisco, ha servido de poco. San Francisco vive un éxodo de colonos originarios: alrededor de 70 mil personas se han visto forzadas a salir entre 2020 y 2024.
En la Ciudad de México el problema es mayúsculo. Varias decenas de miles de personas han sido expulsadas de sus barrios en los últimos diez años. Hay que ser justos y admitir que la causa no solo son los propietarios de Airbnbs. El mayor poder adquisitivo de los llamados nómadas digitales y expats, que por miles y miles se están estableciendo en ciertos barrios de nuestra ciudad, ha contribuido también al alza de alquileres. Como dije, el capitalismo no tiene sentimientos. Si un colono originario paga 10 mil pesos de alquiler, pero el nómada digital puede pagar 30 mil, es muy difícil evitar que el propietario arrendador se tiente el corazón. Por otro lado, la ambición de los desarrolladores inmobiliarios –algunos de ellos verdaderos cárteles– es parte sustancial del problema.
El gobierno de la ciudad estará implementando en este nuevo sexenio un ambicioso plan de vivienda popular, no en la periferia, sino en todas las alcaldías. La vivienda digna es un derecho humano, y ningún gobierno debe pasar esto por alto.
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