Los cárteles inmobiliarios

En el año 2021, el mercado inmobiliario representó el 4.1% del PIB a pesar de la pandemia.

22 de agosto, 2022

Juan Kaye

Si pensamos en desarrollo urbano, sostenible apegado a la normatividad resultante de los planes de desarrollo urbano de los municipios, alcaldías o estados del país, el sector inmobiliario juega un papel fundamental. Corresponde a este llevar a cabo proyectos de vivienda para todos los segmentos sociales, desarrollos de carácter comercial, recreativo, industrial, de oficinas, salud, educación y hospedaje. La enorme mayoría de estas obras se realizan con recursos privados, sea porque invierten su capital, sea porque estructuran mecanismos de financiamiento con instituciones bancarias, SOFOMES, fondos de inversión u otros.

Mercado inmobiliario y transparencia

De un total de 94 países, México se encuentra en la posición N° 40 en cuanto a transparencia. Se evalúan factores como: entorno regulatorio, proceso de transacción, sustentabilidad, gobernanza local, divulgación de información financiera de los “vehículos” que invierten en el mercado inmobiliario y su gobierno corporativo.

El origen del problema

Siendo jefe de Gobierno, el actual presidente y con el mejor ánimo de incentivar un gran programa de vivienda de interés social en cumplimiento de su oferta electoral “primero los pobres” se publica por decreto de fecha 2 de octubre del año 2000 lo que en su momento se conoció como “El bando 2” que dejaba inoperante lo que establecían los planes de desarrollo urbano de las 4 delegaciones centrales (Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo, Benito Juárez y Venustiano Carranza).

A través de este bando de gobierno se impulsa un gran programa que buscaba como objetivo detener la pérdida de población que en las últimas décadas habían tenido esas cuatro delegaciones del Distrito Federal.

Los datos al 2005 señalaban que ese efecto se logró parcialmente y el proceso de despoblamiento a partir de decretar el “bando 2” provocó un encarecimiento tal del suelo, que ocasionó una salida masiva de población de menores recursos que no contaba con los suficientes para hacerse de una vivienda bajo los nuevos esquemas, población que emigró de esas delegaciones céntricas hacia los municipios conurbados en el Estado de México. Esto implicó un crecimiento explosivo en la periferia de la metrópolis con una mancha urbana altamente segregada.

La verticalización, que operó en esas 4 delegaciones para impulsar desarrollos de vivienda en razón del “Bando 2” no se reflejó en 12 de las 16 delegaciones con el consecuente encarecimiento del suelo urbano, favoreciendo la especulación y obteniendo un resultado contraproducente, que a todas luces favoreció la corrupción al eliminarse la licencia de construcción y sustituirlas por manifestaciones de construcción que se convirtieron en notificaciones ex–post, lo que favorece violar las normas aunque exponerse a la posible demolición de lo ejecutado en exceso.

Siendo jefe de Gobierno Marcelo Ebrard , Sustituye el “banco 2” por la “Norma 26” que bajo ciertos criterios impulsa la edificación en las otras 12 demarcaciones.

El surgimiento del Cártel inmobiliario

Siendo jefe de gobierno Miguel Angel Mancera impulsa en mayor medida la inversión inmobiliaria donde algunos grupos constructores y desarrolladores tejen de la mano de las autoridades una extensa red de corrupción, donde los grupos cercanos a la autoridad reciben todo género de apoyos a cambio de “favores” .

El clímax del cártel inmobiliario se da en la entonces Delegación Benito Juárez hoy Alcaldía dónde en forma cada vez más clara se fortalece una red de corrupción entre servidores públicos y empresarios qué detonó un Boom inmobiliario aparejado a una terrible falta de servicios como el agua.

Estas operaciones delictivas abarcaron tres administraciones delegacionales y favorecían absurdos como la construcción de uno o dos niveles más allá de lo autorizado por la SEDUVI y de este excedente los funcionarios o cobraban un “moche” o se quedaban con un departamento.

A pesar de lo que establecía el plan de desarrollo urbano de la delegación, los usos del suelo empezaron a sufrir cambios de modo que predios de uso habitacional cambiaron de uso para hacer oficinas y comercios.

Funcionarios delegacionales actuando como gestores ante SEDUVI para el otorgamiento de cambios de uso de suelo y ante el sistema de agua de la Secretaría del Medio Ambiente para obtener la autorización para el suministro de agua potable. Por supuesto que actuaban ante el Instituto de Verificación Administrativa, la Procuraduría Ambiental, todos justificando las acciones de constructores Y desarrolladores a cambio de favores de distinta cuantía.

Se destapa la cloaca

El sismo de septiembre de 2017 vio derrumbarse varios edificios, destacó uno en la calle Emiliano Zapata 65 con solo dos años de haberse construido, que al colapsarse dejó 2 personas fallecidas.

Empresas muy cercanas al gobierno de la ciudad, no conformes con los daños causados, quisieron después del terremoto, lucrar con la reconstrucción, pero organizaciones vecinales como “Vecinos Unidos”, la “voz de Polanco”, “Suma Urbana”, “ Va por mi gente”, acusaron en forma franca a varios “distinguidos” asociados de ADI de querer participar habiendo sido actores del desastre.

Las investigaciones de esta red de corrupción cobraron fuerza en julio de 2021 tras registrarse una explosión de un edificio en Avenida Coyoacán por una conexión de una lavadora que causó daños enormes en el edificio por una instalación mal hecha.

Decía que el sismo de septiembre del 2017 daño en la región metropolitana 12 MIL 253 inmuebles, de los cuales 54 colapsaron y provocaron la muerte de 228 personas.

Influye en cada sismo el suelo dónde se asientan los edificios, no olvidemos el origen lacustre de nuestra ciudad. A pesar de que el reglamento de construcción de la CDMX se volvió muy robusto después de los sismos de 1985, constructores, desarrolladores y funcionarios sin escrúpulos autorizan más niveles (pisos) en los edificios con cimentaciones diseñadas para carga menor en franca violación a normas y reglamentos, apegándose al principio de “no pasa nada”.

Solo en la delegación Benito Juárez en los seis últimos años se han extendido un par de miles de “manifestaciones de construcción”

Preguntas obligadas: ¿Cuántos están fuera de norma? ¿Cuántos desarrolladores están en la cárcel? ¿Cuántos directores responsables de obra están sometidos a proceso?

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