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Los vacíos en la protección del derecho a una vivienda adecuada

La desigualdad es la causa más identificada que explica las frecuentes violaciones al derecho a una vivienda adecuada...

21 de febrero, 2018

Alejandro Díaz Pérez

La desigualdad es la causa más identificada que explica las frecuentes violaciones al derecho a una vivienda adecuada; sin embargo, la problemática sobre falta de vivienda, la aquiescencia de los gobiernos ante los fenómenos de la especulación inmobiliaria, o las visiones que consideran a la vivienda como una mercancía en lugar de un derecho fundamental, son algunos de los ámbitos menos discutidos de la desigualdad.

En términos formales, los derechos sociales –como el de vivienda- tendrían el mismo nivel de justiciabilidad que los derechos individuales, como el de libertad de expresión o integridad personal; pero en el terreno práctico, los esfuerzos de los poderes públicos para proteger y garantizar el derecho a una vivienda, tienen un marcado déficit en relación con otro tipo de derechos.

Cabe precisar que, desde el derecho internacional de los derechos humanos, se han desarrollado las obligaciones específicas y particulares aplicables al derecho a una vivienda adecuada. En 1990, 1998 y 2017 el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la ONU (Comité DESC) emitió –respectivamente- las Observaciones Generales No. 3 sobre “la índole de las Obligaciones de los Estados Partes”, No. 9 sobre “la aplicación interna del Pacto”, y No. 24 “Sobre las obligaciones de los Estados en virtud del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales en el contexto de las actividades empresariales”. Asimismo, de manera específica dicho Comité emitió la Observación General No. 4 sobre “el derecho a una vivienda adecuada” (párrafo 1 del artículo 11 del Pacto) y la Observación general No. 7, relacionada con los “desalojos forzosos”.

Habida cuenta de dichos estándares, parece razonable pensar que el problema de la protección efectiva de la vivienda no estaría relacionado –al menos no únicamente- con el desarrollo del contenido de dicho derecho, sino a los profundos vacíos existentes en las acciones realizadas, tanto en la comunidad internacional, como a nivel interno de los países.

Al respecto, recientemente la Relatora Especial sobre una vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado y sobre el derecho de no discriminación a este aspecto, de las Naciones Unidas (Relatora Especial) resaltó en informe de 2017 que rindió ante el Consejo de Derechos Humanos de ese organismo, “la incapacidad de los Estados y de la comunidad internacional para gestionar la interacción entre los agentes financieros y los sistemas de vivienda de conformidad con el derecho a una vivienda adecuada”; al tiempo que consideró que “[l]os altos funcionarios de las Naciones Unidas raras veces señalan la falta de hogar y la vivienda inadecuada generalizadas como crisis de derechos humanos que exige atención prioritaria”.

Asimismo, la Relatora Especial en una posición muy crítica enfatizó que […] los tribunales nacionales y los órganos de derechos humanos raras veces colaboran con los gobiernos respecto a sus obligaciones de adoptar estrategias eficaces para abordar y eliminar la falta de hogar y las condiciones de vivienda intolerables como obligaciones de derechos humanos exigibles […].

En México, la situación del derecho a la vivienda tampoco es alentadora. Las acciones de Estado en cumplimiento de las obligaciones generales y específicas que tienen a su cargo, han sido insuficientes. En las instituciones de vivienda aún prevalecen problemáticas estructurales en su funcionamiento, y se encuentran capturadas por un contexto de financiarización de la vivienda.

Por una parte, es un sistema que se encuentra fragmentado en el acceso a la vivienda, en tanto para las y los trabajadores de empresas privadas, el otorgamiento de créditos se realiza a través del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT), y para los trabajadores del Estado, el acceso es mediante el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE). Por otra parte, para aquellas personas que no cuentan con un empleo formal o del sector estructurado, el Estado mexicano no ha articulado un sistema efectivo para garantizar el acceso efectivo a este derecho social.

Aunado a lo anterior, las instituciones que brindan el acceso a créditos baratos, no han implementado mecanismos robustos de supervisión y fiscalización en los casos en que las inmobiliarias, desarrolladoras o constructoras no garantizan los principios de calidad y habitabilidad de las viviendas, no obstante, que de acuerdo a las normas del derecho internacional, los Estados tienes tres tipos de obligaciones principales en relación con las empresas privadas: i) obligaciones de respetar, ii) obligaciones de proteger; y iii) obligaciones dar efectividad; mismas que deben observarse para hacer frente a violaciones al derecho a la vivienda realizadas por terceros, entes privados o actores no estatales[1].

Cabe recordar que el Comité DESC de la ONU en su Observación General 24, ha enfatizado que los Estados partes pueden ser directamente responsables de la acción o inacción de las entidades empresariales: a) si la empresa de que se trate actúa, de hecho, siguiendo las instrucciones de ese Estado parte o bajo su control o dirección al realizar el comportamiento en cuestión, como puede suceder en el contexto de los contratos celebrados por las autoridades públicas; b) cuando una entidad empresarial esté facultada por el derecho del Estado parte para ejercer atribuciones del poder público o en circunstancias tales que requieran ese ejercicio de atribuciones del poder público en ausencia o en defecto de las autoridades oficiales; o c) en el caso y en la medida en que el Estado parte reconozca y adopte ese comportamiento como propio.

Sobre la habitabilidad de las viviendas y la responsabilidad de las entidades privadas, de acuerdo con una investigación realizada por “Los Angeles Times”, alrededor de 1 millón de viviendas en México, tienen en promedio un área habitable de solo 30.18 metros cuadrados, y en muchos casos presentan fallas en los servicios de agua, electricidad o están mal construidas. Asimismo, un alto porcentaje de las de viviendas de interés social, fueron construidas por las empresas “Homex”, “Casas Geo”, y “Ubi”, las cuales se declararon en bancarrota en el año 2014, en medio de denuncias de corrupción, fraude, y la falta de supervision del Estado.

Otro aspecto relevante, tiene que ver con la ausencia de salvaguardias específicas para garantizar la seguridad de la tenencia de la vivienda en México. Son frecuentes los casos en los que el INFONAVIT o el FOVISSSTE han vendido parte de su cartera vencida (créditos en impago o mora) a empresas privadas, quienes a su vez tienen como finalidad la recuperación judicial de los inmuebles, sin ofrecer las garantías que deben seguirse para la debida seguridad de la vivienda o prevención frente a posibles desalojos forzosos o desahucios.

Sobre este último aspecto, el Comité DESC reiteró en su Observación General No. 7, que “los desalojos forzosos son prima facie incompatibles con los requisitos del Pacto [Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales]”. Por ello, además de las omisiones que las instituciones de vivienda en México tienen a este respecto, si se toma en cuenta la rigidez con que la legislación civil y los procedimientos judiciales hipotecarios o de rescisión de contrato de otorgamiento de crédito están articulados en México, la situación de vulnerabilidad de las personas que cuenta con un crédito de vivienda, se exacerba.

De acuerdo con la Relatora Especial, en algunos países, las ejecuciones hipotecarias por impago no están permitidas. Por ejemplo, en Irlanda fue abolida “la ejecución hipotecaria tras la crisis financiera de 2008”, en Brasil, “las ejecuciones hipotecarias están prohibidas por ley cuando las viviendas son utilizadas por sus propietarios para vivir en ellas”, y en China, “hay disposiciones para aplicar muchas otras opciones para cobrar las deudas pendientes, y las ejecuciones hipotecarias solo se permiten cuando se han agotado todas las demás opciones”. Desafortunadamente, ninguna de estas prácticas positivas existe en México.

Por otra parte, la mercantilización de la vivienda también genera que las medidas que se adoptan frente a prácticas sin ética de despachos de cobranza jurídica auspiciados por las propias entidades públicas sean poco eficaces. Lo mismo sucede, con la debilidad existente en los controles administrativos y judiciales en el caso de las cláusulas abusivas en contratos de crédito, ya sea en otorgamientos realizados por las propias instituciones de vivienda del Estado, como las contratadas con entidades bancarias privadas, y en la aún prevaleciente política de financiar el acceso a la vivienda con créditos expresados en unidades de veces salarios mínimo (VSM) o en unidades de inversión (UDIS), los cuales dada sus características, suelen volverse impagables en plazos de largo aliento (20 o 30 años).

Ante esta excesiva financiarización del derecho a la vivienda, en los últimos años, diversos informes han dado cuenta que las medidas adoptadas por el Gobierno mexicano para estabilizar el sector financiero -en contraste con sus obligaciones legales y convencionales- únicamente “resultaron atractivas para las corporaciones financieras, los fondos de pensiones y las empresas de capital privado, que han pasado a ser agentes más importantes en el mercado de la vivienda en México”, dichos beneficios han sido expresados por la propia Relatora Especial.

En vista de los profundos vacíos en la protección y garantía del derecho a la vivienda, es indispensable que las instituciones del Estado de manera transversal e interseccional, bajo los principios de igualdad, no discriminación y perspectiva de género, diseñen y operen mecanismos que aseguren la seguridad jurídica de la tenencia, la disponibilidad de servicios materiales, la facilidad e infraestructura, la habitabilidad y la asequibilidad de la vivienda. Sin tales medidas, el derecho a una vivienda adecuada, seguirá siendo lo que hoy día es: una quimera.

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